COMENTÁRIOS SOBRE A LOCAÇÃO DE IMOVEL “NÃO RESIDENCIAL” - parte final - Como já abordamos, o fator prazo é a principal preocupação nas locações não residenciais, principalmente para proteção ao fundo de comércio e aporte de capital. Por isso, sempre orientamos nossos clientes, e a dúvida sempre recai sobre a possibilidade de renovação compulsória nos contratos de locação não residencial, destinados ao COMÉRCIO, o que pode ocorrer, preenchendo os requisitos legais.
Inicialmente, esclarecemos que TAMBÉM são consideradas locações comerciais aquelas em que o locatário é pessoa jurídica e o imóvel destina-se ao uso de seus titulares, diretores, sócios, gerentes, executivos ou empregados.
De acordo com o art. 51 da Lei 8.245/91, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual período, desde que cumulativamente:
1) O contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado (se o contrato for por prazo indeterminado não há possibilidade de renovação compulsória)
2) O prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de 5 anos, isto é, pode haver um único contrato com prazo de 5 anos ou mais de um, entre as mesmas partes e com o mesmo objeto, desde que tenham sido celebrados seguidamente, sem interrupção, e que a soma de todos dê, no mínimo, 5 anos;
3) O locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de 3 anos. Assim, além dos 5 anos, é preciso também que o locatário exerça o mesmo ramo de atividade pelo prazo mínimo de 3 anos;
Para exercício do direito, de se manter no imóvel locado, o locatário deverá ajuizar ação judicial contra o locador no prazo de 1 ano a 6 meses, antes da data de finalização do contrato que estiver em vigor.
Por outro lado, existem algumas hipóteses descritas no art. 52 da Lei 8.245/91, que mesmo preenchendo os requisitos acima, o locador não estará obrigado a renovar o contrato, porém deve ser analisado caso a caso, por ser fato extintivo do direito do locatário. Abordaremos outros temas relevantes nas próximas semanas. Fique ligado nos próximos posts. Dicas do Rodrigo.