INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA - A definição de incorporação imobiliária está presente no artigo 28 parágrafo único da Lei 4.591/64: considera-se incorporação imobiliária a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas. Temos 03 modalidades de incorporação: I) por conta e risco da incorporadora: a alienação das unidades pode ser feita na planta com prazo e preço certo. (Art. 41 e 43 da Lei 4.591/64) II) por empreitada: nesse tipo de incorporação a obra pode ser terceirizada, pelo incorporador, normalmente o preço da unidade em construção é pré estabelecido pelo metro quadrado e o fluxo de pagamento com índices de correção. (Art. 55 da Lei 4.591/64) III) por administração ou “preço de custo”: onde o condomínio, composto pelos adquirentes, formam uma comissão de representantes para contratação e execução dos serviços. (Art. 58 da Lei 4.591/64) As incorporadoras “adotaram” a incorporação por administração para que a alienação das unidades não tenha a incidência do CDC, sugiro que analisem o contrato de adesão firmado diante da Teoria da Asserção, para que a relação de consumo seja reconhecida. Na crise econômica de 2015, foram distribuídas diversas ações de resolução contratual dessas unidades em construção, que gerou um desequilíbrio sem precedentes após a edição da Súmula 543 do STJ, obrigando as incorporadoras a devolverem os valores pagos em percentual, determinado pelo juízo, em caso de culpa do comprador, causando uma enorme divergência nas decisões. A situação foi regulamentada com a edição da Lei 13.786/2018, com retenção expressa de 25% dos valores pagos e 50% em incorporações com “patrimônio de afetação”, além de definir o prazo de 180 dias como “tolerância” legal para entrega da unidade. Vale a leitura dos Temas 970 e 971 do STJ, já abordados no “Dicas do Rodrigo”, além do Tema 1002 do STJ que definiu que a incidência de juros nas ações de resolução contratual por iniciativa do comprador, ocorra após o trânsito em julgado, dando a oportunidade de interposição de diversos recursos, tornando o processo moroso e desgastante.