CONTRATOS PRELIMINARES NO DIREITO IMOBILIARIO

CONTRATOS PRELIMINARES NO DIREITO IMOBILIÁRIO - DICAS DO RODRIGO - Apesar de serem dispensáveis, é comum de serem encontrados em operações de compra e venda de imóveis com o objetivo de propiciar maior segurança, no tocante ao preço ajustado e pagamento. Para aquisição de imóveis, temos duas modalidades: Compromisso de compra e venda e Promessa de compra e venda. Historicamente, temos o compromisso de compra e venda, com a intervenção estatal como referência, que criou o “estigma” desse instrumento ser irrevogável e irretratável, para segurança jurídica dos adquirentes de lotes e terrenos para pagamento em prestações (Dec. 58/37), parcelamento de solo urbano (Lei 6.766/79) e condomínio em edificações/ incorporação imobiliária (Lei 4.591/64) - vide Súmula 166 STF. Esses instrumentos eram averbados (art. 167 II incisos 3 e 6 da Lei 6.015/73) na matrícula do imóvel durante o Código Civil de 1916 e agora, com a leitura do artigo 221 da Lei 6015/73 e o advento do Código Civil de 2002 (artigo 108 CC), temos que fazer análise temporal na qualificação registral. A Promessa de compra e venda, sem cláusula de arrependimento, pode ser registada na matrícula do imóvel, quando realizada por instrumento público (art. 1417 CC) e está incluída no rol taxativo dos direitos reais (art. 1225 inc. VII CC). Ambos os institutos estão classificados como contratos preliminares e estão presentes nos artigos 462 a 466 do Código Civil. O contrato de adesão preliminar firmado entre o adquirente e a incorporadora tem natureza consumerista e deve ser realizado com as observâncias da Lei 4.591/64 e Lei 13.786/2018. O contrato preliminar tem sua função social e segurança jurídica chancelada pela jurisprudência pelo fato de que, o adquirente, pagando o preço, tem a prerrogativa legal de ingressar com a adjudicação compulsória do imóvel, independente do ato estar registrado (Súmula 239 STJ) e ingressar com embargos de terceiro como interessado (Sumula 84 STJ), ainda que o imóvel esteja em construção (REsp. 1.861.025-DF). Dessa forma, sugiro orientar os colegas e clientes da importância desses institutos. Fique ligado nos próximos posts. - DICAS DO RODRIGO - Apesar de serem dispensáveis, é comum de serem encontrados em operações de compra e venda de imóveis com o objetivo de propiciar maior segurança, no tocante ao preço ajustado e pagamento. Para aquisição de imóveis, temos duas modalidades: Compromisso de compra e venda e Promessa de compra e venda. Historicamente, temos o compromisso de compra e venda, com a intervenção estatal como referência, que criou o “estigma” desse instrumento ser irrevogável e irretratável, para segurança jurídica dos adquirentes de lotes e terrenos para pagamento em prestações (Dec. 58/37), parcelamento de solo urbano (Lei 6.766/79) e condomínio em edificações/ incorporação imobiliária (Lei 4.591/64) - vide Súmula 166 STF. Esses instrumentos eram averbados (art. 167 II incisos 3 e 6 da Lei 6.015/73) na matrícula do imóvel durante o Código Civil de 1916 e agora, com a leitura do artigo 221 da Lei 6015/73 e o advento do Código Civil de 2002 (artigo 108 CC), temos que fazer análise temporal na qualificação registral. A Promessa de compra e venda, sem cláusula de arrependimento, pode ser registada na matrícula do imóvel, quando realizada por instrumento público (art. 1417 CC) e está incluída no rol taxativo dos direitos reais (art. 1225 inc. VII CC). Ambos os institutos estão classificados como contratos preliminares e estão presentes nos artigos 462 a 466 do Código Civil. O contrato de adesão preliminar firmado entre o adquirente e a incorporadora tem natureza consumerista e deve ser realizado com as observâncias da Lei 4.591/64 e Lei 13.786/2018. O contrato preliminar tem sua função social e segurança jurídica chancelada pela jurisprudência pelo fato de que, o adquirente, pagando o preço, tem a prerrogativa legal de ingressar com a adjudicação compulsória do imóvel, independente do ato estar registrado (Súmula 239 STJ) e ingressar com embargos de terceiro como interessado (Sumula 84 STJ), ainda que o imóvel esteja em construção (REsp. 1.861.025-DF). Dessa forma, sugiro orientar os colegas e clientes da importância desses institutos. Fique ligado nos próximos posts.

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Advogado

Rodrigo Gonçalves

Direito imobiliário
OAB/RJ 164338

www.megadvogados.com.br

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