DAS ARRAS E CLÁUSULA PENAL NOS CONTRATOS IMOBILIARIOS - parte final

DAS ARRAS E CLÁUSULA PENAL NOS CONTRATOS IMOBILIÁRIOS - parte final - Nos contratos imobiliários preliminares assinado nas imobiliárias, o promitente comprador, na assinatura desse instrumento, confirma sua intenção de compra com o pagamento das ARRAS (Sinal). Nesse sentido, muitas das vezes, a imobiliária informa que se as partes não cumprirem a obrigação principal, qual seja, assinatura da escritura pública/ instrumento particular junto ao agente financeiro na data estipulada, a parte “culpada” perderá o SINAL (arras) em favor da outra inocente. A grande questão que envolve o tema é: Esse prazo é fatal? Me parece que não, apesar do Principio da Obrigatoriedade dos Contratos, temos que entender a sistemática dos artigos 473 e 474 do Código Civil, que aborda a resilição contratual e cláusula resolutiva expressa, respectivamente. A leitura desses artigos devem ser acompanhadas com o parágrafo único do art. 62 da Lei nº 13.097 de 2015 que prevê a obrigatoriedade de notificar a outra parte para cumprir a obrigação. Assim, para caracterizar o real inadimplemento da obrigação principal, a parte deve constituir o devedor em mora através de Notificação Extrajudicial com prazo de 15 dias pelo Cartório de Registro de Títulos e Documentos para seu cumprimento. Diante disso, temos que saber diferenciar MORA de INADIMPLEMENTO porque estamos diante de um bem de alto valor agregado e, no nosso entendimento, é válida a notificação extrajudicial pelo correio (AR) para finalidade pretendida. A Súmula 76 o STJ que consolidou o entendimento de que a falta de registro do compromisso de compra e venda de imóvel não dispensa a prévia interpelação para constituir em mora o devedor. Assim, temos que analisar o caso em concreto para saber se o descumprimento da obrigação na data estipulada gera o INADIMPLEMENTO ou MORA, mas para isso, depende de NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL para resilição contratual e ofertar o devedor a possibilidade de manifestação. O assunto é polêmico, apesar da resistência do mercado imobiliário, a presença do advogado na elaboração da “minuta de compra e venda” me parece fundamental. Fique ligado nos próximos posts.

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Advogado

Rodrigo Gonçalves

Direito imobiliário
OAB/RJ 164338

www.megadvogados.com.br

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