DAS ARRAS E CLÁUSULA PENAL NOS CONTRATOS IMOBILIÁRIOS - 2ª parte - Conforme citamos no post anterior, a Cláusula Penal se divide em cláusula penal CONPENSATORIA e cláusula penal MORATORIA. Antes de definir os institutos, precisamos diferenciar, de modo simples, MORA e INADIMPLEMENTO; mora é o retardamento para cumprimento da obrigação e inadimplemento é quando a obrigação não pode ser mais cumprida (absoluto) por não ser mais útil para o credor. A diferença entre mora e inadimplemento incide no critério de utilidade para o credor. A cláusula penal COMPENSATORIA visa indenizar a parte lesada diante do inadimplemento culposo do outro contratante, pelo não cumprimento da obrigação, sendo devida independente de prova das perdas e danos sofridos (art. 408 e art. 416 do CC); caberá perdas e danos se for convencionado entre as partes, dependendo de comprovação (art. 416 Parágrafo Único do CC). Reiteramos que a cláusula penal é pelo descumprimento de uma obrigação acessória e, no caso de inadimplemento, poderá exigir a compensação ou ainda o cumprimento do contrato (liberalidade), optando por este, não caberá a cláusula penal compensatória e perdas e danos (art. 410 do CC), somente a moratória (mora). A cláusula penal MORATORIA incide na hipótese de inadimplemento parcial ou cumprimento retardado da obrigação, ou seja, embora atrasado, a prestação ainda é útil para o credor, cabendo uma “multa/punição” pelo atraso (art. 411 do CC), obviamente respeitando os limites da obrigação principal (art. 412 e 413 do CC). Importante destacar que o STJ já se manifestou no sentido de ser possível a cumulação de cláusula penal COMPENSATORIA e MORATORIA, desde que tenham fatos geradores distintos, sendo muito difícil na prática. Nesse sentido, o Informativo 653 do STJ considerou válida a cláusula penal, proposta pelos próprios compradores de um imóvel, que previa a perda TOTAL dos valores pagos em caso de inadimplência por se tratar de contrato paritário com fundamento na boa fé objetiva contratual. Falaremos da resolução extrajudicial dos contratos imobiliários comutativos no próximo post. Fique ligado. Dicas do Rodrigo