RESOLUÇÃO DE COMPRA E VENDA DE IMOVEL POR INICIATIVA DO COMPRADOR (consumidor) - Esses casos estão em evidência desde a crise econômica de 2015, onde muitos promitentes compradores de unidades imobiliárias em construção, portanto considerados consumidores, buscavam uma forma de extinção do contrato firmado, obviamente sem a retenção e perda das parcelas pagas, via distrato, que se tornou inviável para as construtoras, causando uma “enxurrada” de ações judiciais para resolução contratual. Assim, o STJ editou a súmula 543 para regulamentar a matéria: Súmula 543 - Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Infelizmente o mercado imobiliário ficou asfixiado após essa súmula porque não havia como realizar essa devolução de forma imediata e, ainda, tinha a questão do percentual de retenção, que gerou muitas discussões e decisões conflitantes nos tribunais superiores. Em 2018 foi publicada a “Nova Lei dos Distratos - Lei 13.786/18” que, de maneira geral, estabelecia parâmetros e percentual geral de retenção para a resolução de contrato de compra e venda de imóvel na hipótese de inadimplemento por parte do comprador (consumidor), em regime de incorporação imobiliária e em parcelamento de solo urbano. Duas decisões do STJ marcaram a aplicação da lei e definição do percentual de retenção: Em março de 2019, no julgamento dos Temas 970 e 971 relacionados à resolução de contratos de compra de imóveis, foi ratificado que a “Nova Lei dos Distratos” não será aplicada diretamente aos processos em andamento, para preservar o ato jurídico perfeito e os direitos adquiridos e em janeiro de 2021 a 3ª turma do STJ, limitou o percentual de retenção na hipótese de desfazimento do contrato por iniciativa ou culpa do comprador a 25% dos valores pagos pelos consumidores, já abrangida a quantia paga de comissão de corretagem. Sendo assim, temos o marco temporal de aplicação da Lei e percentual de retenção nos casos de resolução contratual, equacionando, de certa forma, um tema tão complexo que ocasionou milhares de demandas judiciais.