CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMOVEIS - CORONAVÍRUS

CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMOVEIS - CORONAVÍRUS - Diante de vários artigos e discussões sobre o tema decidi contribuir, sem esgotar o assunto, porque não sabemos a real dimensão dessa situação atual, e caberá aos operadores de direito apontar e esclarecer para chegarmos a um senso comum diante dessa pandemia. Sendo assim, algumas informações e preceitos legais, sem debater o seu entendimento doutrinário, que trago a seguir, que poderão ser discutidos em possível demanda judicial: 1 - No contrato de locação de imóveis não incide o Código de Defesa do Consumidor (CDC), existe legislação própria - Lei 8.245/91 (Lei de Locação de imóveis) e o Código Civil (CC); 2 - Teoria da Imprevisão - art. 317/421-A do CC - onde se relativizou a obrigatoriedade contratual e o princípio “pacta sunt servanda”; 3 - Resolução por Onerosidade Excessiva - art. 478/421-A do CC - também positivado pela Teoria da Imprevisão, onde após acontecimentos extraordinários e imprevisíveis que causem onerosidade excessiva, pode se pleitear a resolução do contrato ou a sua revisão; 4 - Caso fortuito ou força maior - art. 393 do CC - apesar dos doutrinadores e civilistas alegarem falta de aplicação técnica desse dispositivo, eu me permito discordar porque o alcance da norma é para situações extraordinárias e não temos ainda um precedente dessa natureza como parâmetro; 5 - Locação de coisas - art. 567 do CC - deterioração ou embaraço da coisa sem culpa do locatário - redução proporcional do aluguel; 6 - Revisão judicial do contrato de locação com base no art. 19 da Lei 8.245/91 que depende de alguns requisitos legais; 7 - “Fato do Príncipe” - o Decreto 46.980 do RJ, assim como em outros estados, que determinou o fechamento dos estabelecimentos comerciais, como Shopping e galerias, trouxe uma grande “dor de cabeça” para os empresários locatários, porque não foi garantido seu uso pacífico do imóvel (artigo 22 inc. II da Lei 8.245/91) e interferiu diretamente no elemento fundamental para exercício da sua atividade, qual seja, a posse; Teremos muitas discussões sobre o tema que deverá ser analisado caso a caso e com cautela. Na Alemanha foi publicada uma lei extraordinária que, pela vulnerabilidade econômica do locatário diante da pandemia, suspendeu o pagamento dos aluguéis de 01/04 a 30/06, podendo o locatário efetuar o pagamento desses valores em até 02 anos após esse período, que podemos utilizar como precedente no direito comparado. Fique ligado nos próximos posts! #advogadoimobiliario #direitoimobiliario

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Advogado

Rodrigo Gonçalves

Direito imobiliário
OAB/RJ 164338

www.megadvogados.com.br

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